跌了88元/㎡ 9月昆明商品住宅均價降至1.4萬元以下

近日,克而瑞發佈了9月昆明房地產市場月報,月報顯示,9月主城商品住宅成交均價為13940元/平方米,與8月份的14028元/平方米相比每平方米降了88元,環比下降0.63%,同比下降9.13%。


此外,本月商品住宅供大於求,存量大幅上升,但成交量價齊跌,去化週期再次延長,自今年4月份以來,商品住宅去化週期已經連續6月延長,去化壓力大。


01 受剛需項目低價備案和特價房成交影響 
 9月商品住宅均價下跌 為13940元/平方米

根據月報,為迎接“金九銀十”傳統銷售旺季,9月主城商品住宅供應上漲,但成交量價持續下跌。

供應95.71萬平方米,環比上升164.83%,同比則下降33.85%,住宅市場供應大幅上升;成交40.59萬平方米,環比下降13.66%,同比下降58.58%,市場熱度下降 ;成交均價13940元/平方米,環比下降0.63%,同比下降9.13%。

價格低位受大量剛需項目低價備案以及特價房源成交影響。

圖片:2020.9-2021.9昆明主城商品住宅供需價走勢

其中,高層住宅市場供漲量跌,春城映象成交面積位居第一,均價持續低迷;洋房市場供應小幅下降,成交小幅上升,均價受西南海大量洋房低價備案影響,均價持續保持低位;別墅市場大量供應,成交小幅上升,主力成交項目為經投湖山望和美的順城府,均價保持穩定狀態。

龍湖·山海原著以3.069億元取得住宅銷售金額排行第一,萬科500裡以2.67億元排名第二,華潤悅府以2.351億元排名第三,進入前五的還有春城映象和俊發城。


02 商品住宅存量和去化週期創一年來新高 
    開發商去化壓力大

此外,值得注意的是影響未來樓市發展的三組數據,土地市場供應、存量和去化週期。

上個月,主城土地市場供應端持續冷淡,僅5宗住商辦用地供出,僅2宗商住辦用地成交,其中盤龍區東市板塊為中交碧桂園映象美廬零星整合用地;五華區1宗商業用地,由昆明都林市場管理有限公司拿下。

9月有8宗土地流拍,其中空港片區5宗地已是第三次流拍,在土地供應放緩的情況下,土地市場依舊冷淡,房企拿地信心不足。

根據克而瑞數據統計,2021年1-9月,昆明主城區共44宗住商辦土地成交,建築面積共約157萬平方米,總體成交宗數和建築面積還不足去年12月份一個月的量,今年土地市場的冷淡程度可見一斑。

圖片:2020年9月-2021年9月昆明主城區住商辦土地成交走勢

昆明主城商品住宅的存量目前達到881萬平方米,就去年9月到今年9月的數據來看,創下一年來新高。9月商品住宅供大於求,存量大幅上升,去化週期延長至約12.99個月,去化週期依舊保持高位,這是自今年4月以來連續6個月去化週期延長。

圖片:2020.9-2021.9昆明市主城商品住宅存量走勢

各房企隨之開啟特價房源、工抵房、員工福利房等促銷方式,但效果並不顯著,去化壓力較大,後市將以去庫存為主。

通常,當市場供應量降低,那麼供求關係可能會得到改變,會出現供小於求的情況,但從克而瑞的數據看,至少目前事實並非如此,由於去化效果不理想,商品住宅存量持續上升,市場依舊供大於求,開發商主力將以去庫存為主,至於未來供求關係將會如何走勢,還得以長期眼光來看市場的反映。

而市場具有周期波動性,就最近的十一國慶節來說,多渠道反映昆明樓市出現階段性回暖。有房產中介店鋪在國慶期間實現多個項目手中貨包清零,門店成交量環比提升50-60%。

有代理了昆明100多個項目的公司實現“7天時間趕超了之前一個月的業績,上訪量和成交率都有很大程度的提升”。

昆明中原市場研究中心經理李豔華表示,今年十一黃金週與國慶前一週的數據相比,黃金週成交套數翻倍,來訪量上升了43%。
 
圖片:國慶期間多家房企曬出的銷售海報

03 四季度去庫存進程或將有所推進 
    但預計週期大概率縮短不多

諸葛找房數據研究中心分析,整體來看,目前昆明市場仍然存在著一定的供求失衡現象,市場是具有周期波動性的,或受前段時間部分開發商出現問題以及市場調控政策不斷收緊等事件的影響,購房者的觀望心理有所加重,但隨著房企問題被逐漸解決,維穩政策不斷深化,房價逐步趨於理性。

同時,四季度由於國慶假期的原因,開發商的推盤及優惠力度加大,樓市成交或將出現階段性回暖,去庫存進程也或將有所推進,但預計週期大概率縮短不多。

從政策端來看,今年9月24日,中國人民銀行貨幣政策委員會召開今年第三季度例會,會上特別提到“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”。

此外,中國人民銀行、銀保監會聯合召開的房地產金融工作座談會上也指出,金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。

加之9月中旬,雲南省住建局發佈《關於公開徵求雲南省“十四五”住房和房地產業發展規劃意見的結果》,其中提到“房價不能暴漲暴跌”等意見。

業內人士分析,國家最近在很多會議上都提到了房地產,因為房地產跟整個國民經濟息息相關,國家在進一步強調穩。

大環境疊加市場自身調節機制的作用,成交規模將隨著市場及結構性等因素合理變動,未來房價大概率將維持平穩的態勢。

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      來源:都市時報
文字:都市時報全媒體記者 姜潔
編輯:陳唯一
版式:沈遠婷
一審:唐姍姍
終審:楊雅棋

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