聊一聊大校場後面要開的這些盤

上篇寫了城北購房攻略,感覺篇幅太短,說的不夠盡興,下次再把裡面的一些重點板塊單獨拎出來說說吧。今天趁著月底開盤潮前的空隙,再花一篇時間簡單說一下大校場的這些樓盤,只講一下思路,具體的樓盤測評,等後期公開了再具體說。
關於大校場板塊好不好、值不值得買這樣的話題其實已經不值得再討論,這個問題已經是送分題了,大家可以參考之前寫過的文章。(談一談大校場板塊;【南部新城之大校場】 下限很高,上限更高)
但是大校場板塊,從最初,幾乎就脫離了剛需,畢竟,作為主城邊上最後一塊可供整體開發的板塊,可以最大程度的享受江寧、秦淮、雨花臺區的改善人群,這和傳統意義上的新城並不太一樣。
從目前已經售罄的和即將公開的樓盤來看,做100㎡以下的戶型,只有金基璞悅和園;做110㎡以下的,也僅有華著蘭庭、大成雅境、華夏幸福三個項目;大部分項目,起步面積就是140㎡+,甚至160㎡+。
而單價上,從最早的華著蘭庭4.5w,到金地、華夏4.8w左右,再到金基望樾的5.3w,以及今年往後所有新拍地塊的毛坯限價都達到4.5w。
但是產品的面積、總價達到這個階段,其實已經很難用一句大校場板塊區位如何好,就可以忽悠大家去掏錢買單,而是對於產品的品質、產品和地段的匹配度要有著更深的考驗。
下面簡單說說大校場在售的和即將上市的這些樓盤,不一定客觀,有些信息也不是很準確,僅代表作者的淺薄認知,大家如果有不同的意見和觀點,可以拉到文章最後添加作者的微信進一步交流。
一、金地大成雅境&華夏幸福
金地和華夏是大校場機場跑道邊唯二的在售樓盤,都有110㎡以下的小戶型,整體戶型跨度也都比較大,兩個社區地塊比較大,均沒有配置會所。
金地的優勢是開發商比較靠譜,精裝修和戶型都比華夏幸福要好一些,但是金地為商住用地,整體的容積率比較高,樓間距比較小。
而華夏幸福的優勢是位置更好,周邊的環境更純粹,已經開完的文淵府地塊是一塊純住宅用地,而後面要開的新組團也是商住地塊。
大校場跑道的核心位置,加上比較友好的戶型面積段,以及不到5w的價格,基本上也奠定了這兩個樓盤在大校場的地位,這個在今年的數次搖號中都已經可以看出來,這邊就不多說了,搖就完事兒了。
不過上面這段針對的是普通面積段的產品,對於大面積產品,尤其是180㎡以上的戶型來說,無論是金地大成雅境還是華夏幸福,無論是品質還是逼格,都還是要弱一些。
金地大成雅境估計這個月要加推3棟,其中有兩棟210㎡的戶型,估計壓力不小,畢竟是千萬級別的產品,去化難度還是有的。
另外,還有個不確定的因素,就是華夏幸福文淵府組團已經基本賣完了,後面新的組團估計得醞釀漲價,大家稍微注意一下。
二、金基望樾府&四葉草
金基望樾和四葉草都位於應天大街北側,地理位置接近、產品定位接近、價格也比較接近。
這個片區因為應天大街快速路、大校場軍事用地以及響水河的存在,割裂感比較強,相當於是孤懸於大校場板塊之外的一個小板塊。這個片區清一色的做高端住宅,其實還是有風險的,畢竟城市界面和自然景觀都沒有突出到這個程度。
不過,還是要看到幾個產品有一些區別。
金基望樾,應該說是目前大校場的封面作品,當然這裡只是說品質,大校場後期還有大量的優質地塊沒有釋放,更好的地塊配上同等量級的開發商,更值得期待。
因為開發商的口碑和實打實的品質,基本上目前被市場認可。望樾府最小戶型143㎡,上次已經售罄,不過對於望樾府來說,大小面積的價值差異不大,目測後期依然比較好賣。
至於四葉草,目前已經得到的消息是:
①新城翡麗鉑灣:擬建5棟18-19層住宅,主力戶型160㎡/190㎡,不過小區比較尷尬,5棟樓分了兩個地塊,基本上沒什麼景觀了,毛坯房限價45000元/㎡;
②招商雲萃府:擬建6棟17-33層住宅,主力戶型140㎡/170㎡,毛坯房限價44830元/㎡;
③聯發四季雲錦:擬建4棟19層住宅,主力戶型143㎡/193㎡,毛坯房限價44860元/㎡;
④正榮&奧體建設G32:擬建7棟29-31層住宅,目前已經確定正榮紫闕系產品,主力戶型141㎡/180㎡,毛坯房限價44980元/㎡。
四葉草那是清一色的140㎡+,裝修包5000+,開發商表達了強烈的信心,我們回頭看看市場的認可度。
金基望樾七月份首開在沒有太多競爭對手的情況下錄得1285組的報名,這個報名人數,目測就是這個區域報名人數的天花板。
至於金基望樾的客戶能不能看得上四葉草,估計不是太多,畢竟以前雲瀾尚府和金基望樾對比吧,雖然產品弱一點,但是價格也便宜,現在嘛,價格在同一起跑線上,大家肯定還是更願意買金基。
而且四葉草裡面,除了正榮的產品稍微能打一些,其他三個品牌力都是相當的弱,不過正榮嘛,這兩年在南京樓市胡作非為,大家還剩多少好感,真不好說。
三、金基璞悅和園&華潤G73
金基璞悅和園和華潤G73均位於響水河西岸,隔應天大街高架相望,均為商住地塊,6號線地鐵口,位置相對遠離大校場核心,但是比較靠近市區,又有地鐵口加持。
金基璞悅和園這次比較接地氣的做了相當多的小戶型產品,最小面積95㎡,還有115㎡、140㎡、150㎡、180㎡,地塊不大,也沒有會所,95㎡和180㎡都不多,相對於望樾府來說,要更照顧剛需家庭,當然,因為周邊環境也並不是很純粹,建議也是規避璞悅和園180㎡。
不過對面的華潤G73則要尷尬一些,這是華潤第二次跟金基同板塊PK了,另一組是雨核的華潤G39和金基嘉玥,面臨的尷尬也是一樣的,就是金基品牌力更強,反而價格可能更便宜,當然目前不太清楚華潤G73會做什麼產品,如果接地氣一些,也許會好賣一些,如果不接地氣的做大戶型,估計也是隔續銷盤。但是無論如何,這個子版塊,重點看看金基璞悅和園就好了。
四、保利G28
保利G28目前還沒有太多信息釋放,大概率也是140㎡的起步面積+5000的升級包,這個盤其實也挺尷尬,雖然離機場跑道不遠,但是組團上,屬於響水河西岸,其實距離之前已經售罄的天華明閱府比較近,景觀資源上接近華著蘭庭,主要就是響水河的河景,但是周邊老小區比較多,又非常接近市中醫院。
但是問題還是在於價格,加包5.3w左右的均價,品質上估計跟天華明閱府很難產生質變的差距,價格又明顯高出天華明閱府和華著蘭庭,甚至是顯著高於跑道兩盤。
保利G28這個盤頂到天,就是個升級版的天華明閱府。
當然,無論是四葉草還是保利G28,其實單價上倒還不是什麼特別離譜,5萬出頭對於城南的幾個主流板塊其實都可以接受,主要是這幾個盤因為地價原因,面積段清一色的140㎡+、裝修包5000+,再來個八成首付,天然讓很多客戶產生抗拒,估計G28和四葉草後期大概率都會降首付。
五、金地G74
G74是926土拍的一塊重磅勾地,引進了3個產業,這個盤的位置極佳,預計明年上市,應該是目前大校場位置最佳的地塊之一,因為產品還什麼說法,先不說。
站在目前的時點上,大校場的購房形勢比較清楚,投資就盯著金地、華夏、璞悅和園,自住就金基望樾;實在上不了,如果預算相對比較充足,又不是特別著急上車的,暫時可以忽略四葉草、G28 這幾個盤了,等等金地G74也可以,反正現在市場挺冷的,只要你不急,著急的就是開發商。

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