樓市打骨折,怎麼薅羊毛?有些便宜佔不得!

不講笑話,只講實話,大家好,我是扒弟。

樓市冷淡,唯有以價換量。


自10月份以來,不少樓盤搖起了“首付分期”“跳樓價促銷”“打骨折”的大旗,某些盤推出促銷房源直降200萬。


當開發商急了,便會降價無底線,只求回款。


目前廣州樓市打折樓盤很多,對於購房經驗不足的購房者來說,此時早已亂花迷了眼。


怎麼分辨?怎麼選?扒弟告訴你!


01

噱頭型,吸客造勢


噱頭型的降價打折是最令人詬病的,產品好價格貴的樓盤常用招數,對外宣傳是一個價格,實地到售樓部計價又是一個價格,且價差還挺大。


每個項目最差的戶型或者樓層肯定是價格最低,購房者往往都不會看得上的,而這個最低價格的噱頭,恰巧就是項目營銷對外宣傳的誘人價格,誰看誰心動。


舉個栗子,番禺的龍湖金地天峰,繁華地段TOD上蓋的小區,交通、商業、學位都在家門口,對外宣傳的單價是39980元/㎡起,實際上,項目均價是4.3-4.4萬/㎡。


扒弟瞭解到,項目的90㎡2+1房戶型單價是3.98-4.2萬/㎡,103㎡3+1房戶型單價是4.38-4.39萬/㎡,129㎡4+1房戶型單價是4.3-4.4萬/㎡。



大家聽到的3.98萬/㎡這個價格,就是90㎡戶型2、3樓的價格。如果奔著這個價格去看房的客戶,基本買不到心儀的房,浪費時間,無功而返。


當你發現價格不符,尋求一個真相的時候,銷售一般會有兩個理由搪塞你:


1、這個價格的單位已經賣出去了,或者只剩1、2樓了;


2、你來晚了,優惠活動已經過了,折扣收回。


如果接待你的銷售是手段厲害的刀手,此刻就要小心你的錢包了,稍有不慎就被“割”。

02

低價坑,須權衡利弊


誰都想撿漏,抄底上車,但事出必有因,到底是挖到了“筍”,還是掉進了“坑”,自己要有一定的判斷力。


低價的樓盤很多,但不是每個都值得入手,低價的單位通常會伴隨著這幾個因素:


1、地段位置不好。一方面與周邊競品樓盤比相對較差,另一方面與同小區的樓棟位置及樓層比屬於較差等級。


2、戶型不好。當自身產品設計就有問題的時候,價格一定低。


3、居住體驗差。


4、與大眾的購房標準不符。


譬如荔灣的雅居樂·天際715,近幾天風靡整個廣州樓市,各大媒體紛紛頭條報道。


上來就是放大招,推出幾十套年末工抵房,價格總價直降150-200萬,條件是首付款須7天內繳納10%,20天內交清30%,這樣就可以享受這個底價。大家紛紛湧向了售樓部“奪筍”。


(雅居樂·天際715年末工抵房清單)


優惠幅度這麼大,但真的能閉著眼睛就能買嗎?


不能!天際715整體的地段位置是OK 的,問題出在自身產品上,介意者慎入。


首先,項目是“筒子樓”眾所周知,戶型主打64-68方的三層複式,對於複式戶型,家庭是不適用的,戶型上下分三層,上下樓梯不便於老人和小孩,存在安全問題。另外,層高是7.5米,每層的淨層高大概是2.3米,基本伸手就能碰到天花板,居住會有壓抑感。



其次,密度大,每層2梯14戶,生活擁擠,私密性得不到保障,彷彿生活在公寓或酒店。而且複式戶型多是適用小情侶或者單身人群,受眾小,將來倒手置換難出手。


最後,戶型格局不方正,“尖角”“斜角”應有盡有,長期居住還是對自身不利的。另外“江景”是項目的亮點之一,但在這批工抵房名單的單位都不能望江,看的只是CBD和園景。

 

03

撿漏型,逢低入手


當然,坑再多也有漏網之魚,可以撿漏。這一類型具備三個條件:地段好、產品好、有前景。可以逢低入手,筍!


代表的樓盤是萬博板塊的和樾府三期,近日推出10套特價單位,分別是10、11、12、31、32、33、34、42、43、44樓的110方四房戶型,單價5.6-5.7萬/平(已包含裝修款),帶裝修,可按揭。


(和樾府三期110方戶型)


此前,和樾府三期的價格是6.2萬/平,還得全款,而現在就算不是特價單位,在售均價也是5.9萬/平,可按揭。


為什麼說和樾府三期是值得撿漏的?


第一,地段位於“番禺一哥”萬博CBD旁,妥妥的商業中心位置,萬博CBD區域正在逐漸成熟,前景可期,潛力是很大的。


第二,項目自身就是優等生,無論從園林景觀或者戶型來說,都是可圈可點的。


多說無益,感興趣的朋友可以項目周邊實地去感受一番。


04

價低量大,離遠一點


以價換量的不止出現在中心城區,在內卷嚴重的外圍區域降價更為嚴重,像增城的新塘、朱村板塊,一降再降已經習以為常,多的數不過來。


按照目前的市場行情來看,外圍區域可以暫時不考慮,能躲就躲。


首先,增城位於廣州邊緣位置,離中心城區遠,在通勤距離上就不是最優選擇。


其次,這些區域的體量大,供應量大,供大於求,價格很難漲上去。


還有一點值得注意的是,這些板塊都是屬於“後起之秀”,各方面配套還需要很長時間去完善,等不起的就別考慮這些區域。


當然,如果結合自身情況更適合外圍城區,就慢慢挑,在其中選最優。


距離2021年結束還有兩個多月,預測在年末12月份的時候,還會有一次降價促銷,所以大家可以慢慢物色心儀的樓盤,不用操之過急。


最後附《10月廣州部分打折樓盤名單》:



想了解廣州樓市降價情況





   
              
             
   
                 奧園恆基•學苑壹號
  ·灣 雅居樂天際715
   
               
             
    
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                號 保利錦繡公館
  金地天河峰睿
           

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