廣東省“三舊”改造標圖入庫標準新舊政策差異分析





































































































































































































































































































































































































































































導 讀

2021年9月15日,廣東省自然資源廳印發了《廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引(2021年版)》(粵自然資函〔2021〕935號)(以下簡稱“新標準”),相較於2018年7月16日印發的《關於進一步做好“三舊”改造地塊數據庫管理工作的通知》(以下簡稱“原標準”)關於標圖入庫的標準更加詳實,本文將從“三舊”改造標圖入庫標準、辦理流程、申請材料清單及入庫審核要點幾個方面對標圖入庫前後政策差異進行對比分析。

什麼是標圖入庫?

  

標圖入庫是廣東省“三舊”改造工作中常用的詞語,具體是指每宗“三舊”地塊在影像圖、土地利用現狀圖、土地利用規劃圖上進行標註,並建立“三舊”監管數據庫。標圖入庫是廣東省開展“三舊”改造工作的前置條件,也是廣東省“三舊”改造工作的重要基礎內容,只有進入廣東省“三舊”監管數據庫內,才能進行後續改造流程,享受相應的“三舊”優惠政策。


1.標圖入庫標準


為適應新時期的高質量發展要求,“新標準”在“原標準”的基礎上進行了調整和優化,表述更加嚴謹和精準,在一般要求和特殊情形都有調整。


1.1 一般要求的差異



“新標準”取消了“原標準”中“區位條件不錯,但佈局散亂、利用不充分、用途不合理、規劃確定改造的低效存量建設用地”等定性說法,標圖入庫的實操工作更加精準可行。



1.2 特殊情形的差異



“新標準”涉及9種特殊情形,其中包含對“原標準”的5種特殊情形進行修改,以及新增4種特殊情況。滿足“新標準”的一般要求和9種特殊情形之一的,可納入“三舊”監管數據庫。


(1) 修改5種特殊情形表述



(2)新增4種特殊情形


1)位置相鄰的地塊可合併整體標圖入庫


位置相鄰且不得間隔其他宗地的兩宗(含)以上的宗地,符合“一般要求”的國土空間總體規劃(土地利用總體規劃)、現狀用地、閒置土地等要求的,可整體入庫,整體核算上蓋物佔地比例,入庫後須由同一改造主體整體實施改造。


相鄰地塊合併入庫示意圖


2)舊村莊全面改造可整體入庫


舊村莊全面改造整體入庫的,符合“一般要求”的規劃情況、現狀用地、閒置土地等要求的,可不以宗地為基本單元入庫,允許整體核算上蓋物比例。


3)“三舊”用地空間位置互換存量建設用地要求


與已入庫的“三舊”用地進行空間位置互換的其他存量建設用地,符合“一般要求”的國土空間總體規劃(土地利用總體規劃)、閒置土地等要求的,在改造方案經有權機關批准後,可直接標圖入庫,並按照“三舊”改造政策實施改造;原“三舊”用地標註為刪除地塊,不得再按“三舊”改造政策實施改造。


用地空間位置互換示意圖


4)“三舊”用地復墾產生規模或指標的非建設用地入庫要求


通過使用“三舊”用地復墾產生的規模或指標而納入改造項目整體利用的非建設用地,符合“一般要求”的國土空間總體規劃(土地利用總體規劃),在改造方案經有權機關批准後,可直接標圖入庫,並可按照“三舊”改造政策實施改造;原“三舊”用地標註為刪除地塊,不得再按“三舊”改造政策實施改造要求。


2.辦理流程差異


辦理時除入庫申請、審核備案、信息公開外,“新標準”增加了複核的流程。


2.1 “新標準”與“原標準”辦理流程對比




2.2“新標準”控制主(會)辦科室的審查時長,加快審批進度



地級以上市自然資源主管部門受理後,須在20個工作日完成審核。其中,會辦科(處)室須在受理之日起4個工作日完成會審,需要補正的,主辦科(處)室在受理之日起5個工作日內發出補正通知,補正時間不超過10個工作日。補正超期或補正1次後仍未審查通過的,地級以上市自然資源主管部門應對案卷作退件處理。


審核時限與流程


2.3 新增複核程序



涉及辦理改造方案審批或用地報批手續的“三舊”改造項目,按照報批時最新政策規定,對項目主體地塊是否已標圖入庫進行復核。其中,對於《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規字〔2018〕3號,以下簡稱“3號文”)實施前報批的地塊,按照“3號文”實施前的有關政策規定進行復核;在“3號文”實施後、《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號,以下簡稱“71號文”)實施前報批的,按照3號文有關規定進行復核;在“71號文”實施後報批的,按照“新標準”相關規定進行復核。報批用地位於已批准改造方案項目用地範圍內的,在對報批用地是否已標圖入庫進行復核時,以之前審核改造方案的審核意見(標圖入庫)作為用地報批的複核意見(標圖入庫)。



3.申請材料差異


3.1 “新標準”明確了申請材料的清單和格式要求



“新標準”明確了“三舊”改造標圖入庫需要提交的具體材料名稱、紙質文件提交要求以及電子文件的格式和大小。



3.2 “新標準”的入庫地塊矢量文件新增三個字段



“三舊”改造地塊圖斑屬性結構表的字段數量從27個增加至30個,新增“違法面積”“違法時間”“是否為相鄰宗地”3個字段。


3.3 “新標準”新增了入庫申請表範本



“新標準”給出了入庫申請表範本,包括申請事項及理由、申請地塊基本情況、用地手續情況、土地性質、地類情況、擬改造年份、土地現狀類型和擬改造方式等信息。入庫申請表需要土地所屬農村集體經濟組織意見和縣(市、區)自然資源主管部門初審意見並蓋公章方能生效,規範化入庫流程,體現了對土地權利人權益的保護。



3.4 圖斑“刪減原因說明表”更新為“調整原因說明表”



與“原標準”相比,“調整原因說明表”新增了入庫圖斑擴大、縮小、刪減、分割、屬性修改等情況。


原圖斑擴大示意圖


原圖斑縮小示意圖


原圖斑分割示意圖

  

3.5 入庫所需提供材料更有針對性


  

“原標準”並沒有根據“一般要求”和“特殊情形”兩類圖斑的差異對所需提供的材料進行區分,在“新標準”中針對9種“特殊情形”分別提交相應的證明材料。



4.入庫審核要點


“新標準”審核要點更加規範,以“人工+機檢”相結合的方式進行,同時詳細規定了特殊情形的審查內容和要點,審查事項包含申請材料審查、矢量數據內容檢查、上圖檢查、涉及多種特殊情形審查、閒置土地情況審查和標圖入庫情況複核六個方面。


結 語


“新標準”是新時期廣東省進行“三舊”改造工作的基礎綱領性文件,在保留“原標準”一般入庫要求的基礎上進行完善,對符合一般要求的“三舊”用地給予最大寬容度進行入庫,並針對特殊情形提出更有針對性的入庫要求,政策基調總體保持穩中求進。


“新標準”對入庫政策調整呈現“寬進嚴出”的趨勢,可能對未來廣東省“三舊”改造造成如下影響。


1.對接國土空間規劃,為未來項目實施奠定良好基礎,首次在政策上明確符合國土空間規劃是“三舊”用地標圖入庫的基本前提之一。


2.解決標圖入庫區域不規整不連片的難題,適應部分用地分散的特點,為“三舊”用地入庫提供便利。如位置相鄰地塊可整體核算上蓋物佔地比例後整體入庫,對較為分散的宗地較為有利,增加可進入“三舊”改造範圍的用地面積,有利於提高相關權利人的改造意願;如舊村莊全面改造可不以宗地為基本單元入庫,允許整體核算上蓋物比例入庫,對廣東省舊村莊整村改造帶來促進作用,有利於推進建設用地分佈不均的點狀舊村莊改造。


3.圖斑成片入庫有利於降低容積率等關鍵開發強度指標,降低“三舊”改造項目的規劃審批難度。“三舊”改造項目的計容建設總量為計容復建量與計容融資量總和,在計容建設總量不變的情況下增加舊改用地面積,改造項目的容積率等開發強度指標會降低,有利於減少審批層面的阻力。


4.加大公眾參與力度,讓權利相關人更多的瞭解和參與“三舊”改造工作,增強“三舊”改造項目的可實施性。地級以上市自然資源主管部門應將已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息通過門戶網站予以公開,公眾可通過查詢公開信息進行監督。


責任編輯:林冬娜

文章審核:許濤、劉海




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