窮人慘遭驅逐:美國城市的貧困與暴利

作者:暴哥
來源:暴財經(ID:icaijing123)原創作品,轉載請聯繫baoge-cj或評論留言
最近幾天,關於房地產稅的討論,又形成一股小高潮。今天,暴哥不想和大家討論房地產稅什麼時候來,會帶來什麼效果,而是想借之前看過的一本書《驅逐:美國城市的貧困與暴利(Evicted: Poverty and Profit in the American City)》,從另外一個視角來審視另一種可能會,但希望永遠不要出現的社會慘像:當買不起房也租不起房的時候,租奴身上背的是房租,手裡提的是行李。要麼接受漲租,要麼被掃地出門。

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在2007年金融危機爆發前,美國的房價暴漲,房價高到很多人都買不起房,越來越多的人開始寄希望於房價能來一次暴跌。
2007年美國次貸危機爆發後,果然房價暴跌,如願的房價暴跌,並沒有給沒房的人帶來買房的希望,而是陷入了另一種困境:越來越貴

有人在這場危機中發現了一個千載難逢的發財良機:在美國的貧民窟裡,由於房價跌至低谷,大量家庭因為不能按期付按揭,被掃地出門,被掃地出門的家庭不得不租房生活,最終導致危機後的房租不降反升。

發現賺錢商機的人,在貧民窟大量購入沒有什麼升值空間的房子,開始以高價出租,儘管房租不斷上漲,那些在別的地方租不到房的黑人和底層窮苦人也只能到貧民區裡租房。
貧民區因而成了租房生意的一脈金礦。
最終出現了令人無比痛心的結果:危機中房價暴跌導致財富大幅縮水的富人,最終通過在貧民窟出租房屋,把損失的錢撈了回來。
那些斷供後無家可歸的和那些本來就貧窮買不起房的人,只能靠聯邦政府發的救濟金過活;但有時候房租要吃掉家庭總收入的 70%,所以他們不時拖欠房租,所以他們不斷被逐出家門。
不斷的驅逐為沒有價值的房子創造出不菲的租金收入,這不僅是貧困的結果,還是致使貧困不斷惡化的原因。
這本書真的寫的很好,展現了一個財富不均的美國社會背後的各種問題,面對窮人被驅逐的現象,作者向貧窮、住房問題發起終極拷問:在房東、房客、國家政策、私人住房市場的關係網中,究竟誰在獲利?誰又該為貧窮負責?
暴哥在讀完後,一直在思考本書背後隱藏的一個,不太被大多數注意的問題:他們之所以被房東不斷掃地出門,本質上是房屋租賃市場的極度不平衡所致。因為這種不平衡讓一個年輕人70%甚至更多收入用來交租,住所成為了吞噬他們生命的一個黑洞。

2

從市場經濟學的角度看,房屋租金維持穩定的唯一手段就是有充足的房屋可供出租。
充足的房源怎麼來?
只有兩個渠道:第一,有錢的富人買入大量的房產,以供出租;第二,政府修建大量的廉租房、公租房和福利房進入市場。
但是我們都明白,靠政府的福利房是遠遠不夠的。因此,前者對於租房市場就變得很重要。
一旦市場因為各種原因出現房價暴跌,有錢的人從投資收益的角度一定會減少房產的投資,市場上買的人少,開發商沒有足夠的利潤和市場需求,開始減少新房屋的投資開發,新房也就變少。
本來以為房價暴跌,能帶來更多的人買房,但是市場走向另外一個極端:那就是房子的供給變少,買房的需要還在,供不應求,最終房子又會漲價。
最終的結果就是市場總會達到一個平衡點,永遠有部分人買的起房,有一部人分買不起只能靠租房住。

相關數據顯示,無論是在發達國家的一線城市,如紐約、倫敦、東京,還是中國的北上深,60%的人都是租房生活。

這就是現實!
因此,租房市場才是一個城市管理者,需要重點關注的面。
我們都注意到這樣一個現象,我們國家的房屋租售比1:611,國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。
相比之下,我們相差甚遠。
從兩個角度去理解:

第一:中國由於房價的高企,租金還無法追上房價上漲的步伐。


第二:由於大量的新房供應,導致房租金很低,且租金收入漲幅未能匹配房價的上漲速度。

但是不管哪個角度,現實的情況就是:相比於房價,我們的房租確實很低(強調一下,相對於房價而言房租很低,大家別隨意槓我)
這對於在城市裡奮鬥的年輕人來說,是一件絕對友好的事情。背後的邏輯可以理解為,有錢人樂忠於買房,大量的房屋供應給暫時買不起房的年輕人提供了相對低廉的安身之所。
為什麼這麼低的租售比,大家還願意買房?
主要還是比較明確的房價上漲預期,讓租金回報率低也變得可以接受。也就是說,對於大多數買房的人來說,房價的上漲彌補了相對低廉的房屋租金的回報。
如果未來房價上漲預期消失,可能房東會考慮要不要謀求更高的租金回報,以進行補償。
事實也是如此,今年各大城市的新房價格明顯得到了抑制,甚至開始下跌;而在房價上漲預期收斂的同時,租金不但沒有下降反而出現了上漲。
克而瑞統計數據顯示,2021年至今,全國主要城市房租均呈現連續上漲趨勢,截至8月,全國重點監測的55城個人房源租金平均值為34.05元/平方米/月,較去年同期上漲9.49%。其中,排名前十的城市分別為北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門、南京、武漢、天津、成都。
我們再把時間拉長一點,下圖是55城過去三年,個人房源供應量和租金變化的統計圖。
代表租金的淺藍色的曲線,在2020年12月出現明顯的轉折,開始大幅上漲。這個租金上漲的背後其實就是過去三年房地產市場的強調控,導致房價上漲預期消失,買房的人減少,導致租房市場供應減少,而出現房租上漲。
這個上漲的滯後性與調控時間相差2年,對應的就是新房開發週期2年。
很多人可能會說,過去沒有房價的嚴格調控租金也在上漲。沒錯,確實是在上漲,上圖數據用的是環比,而那個明顯的轉折,代表漲的更多。
這不是巧合,這是典型的經濟活動的市場行為帶來的結果:供需失衡才是抬高租金的黑手。
未來如果持房成本的繼續提升,大家日子會更難了。
暴哥說了這麼多,絕對不是支持房價上漲,而是想告訴大家,解決當下房價高的最重要的手段還是靠增加供給,靠某個單一的政策,不一勞永逸的解決所有問題,而增加供給的方法就是本文開頭提到的。

因此,房價的穩定才是最重要的,任何大漲大跌對市場都是一種傷害。
作為沒有買房的普通人,歡呼的房地產稅更加不是解決當下房地產市場問題的核武器,要不然房地產稅這麼多年在國家決策層面上一直懸而未決,哪怕是試點城市,也只是嘗試著推進了一點點。並非國家不想推進,因為這個背後涉及的問題太多、太廣,沒有人能預料最後會出現什麼結果。
因為,真正受傷的可能還在最底層,而他們可能沒有機會發聲而已。

以上這個視角,是暴哥在讀《掃地出門》看到的底層美國人的貧窮與悲催後的一點感想。

也許不一定對,但希望能對各位有所啟發。

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